本來(lái)想就初略的(de)了(le)解寫寫如何在澳洲開展房(fáng)地産開發，但是真下(xià)筆寫的(de)時(shí)候還(hái)是比較沒底的(de)，所以我決定這(zhè)個(gè)課題暫且留給澳洲的(de)同事們。我先借月(yuè)刊寶地先聊聊另外一個(gè)話(huà)題：如何在澳洲買房(fáng)？有興趣的(de)同事大(dà)概也(yě)可(kě)以從側面了(le)解下(xià)澳中兩地的(de)開發區(qū)别以及開發商角色的(de)差别。

爲了(le)更有針對(duì)性，本文選擇了(le)從國際買家（國内購(gòu)房(fáng)者）的(de)角度，其實當地人(rén)買房(fáng)也(yě)可(kě)以參考這(zhè)個(gè)流程，隻是程序上更簡單。國際買家大(dà)部分(fēn)人(rén)對(duì)于在澳大(dà)利亞購(gòu)房(fáng)的(de)政策、流程、貸款、法律等各方面事項都可(kě)能不太了(le)解，而大(dà)部分(fēn)的(de)澳洲地産開發商都是沒有銷售團隊的(de)，所以國際買家基本都會在購(gòu)房(fáng)之前找一家澳洲當地的(de)房(fáng)産中介進行咨詢，并且幫忙處理(lǐ)在購(gòu)房(fáng)過程中的(de)各種事項。

1   預定房(fáng)産

購(gòu)房(fáng)者根據個(gè)人(rén)對(duì)地區(qū)和(hé)戶型的(de)偏好選擇滿意的(de)房(fáng)産，一般中介會介紹多(duō)個(gè)項目以供挑選，大(dà)部分(fēn)專業機構都會同時(shí)代理(lǐ)多(duō)個(gè)項目，也(yě)會出現某個(gè)項目同時(shí)尋求多(duō)個(gè)代理(lǐ)機構的(de)情況。看中某個(gè)項目後需要與置業顧問确認該戶型是否可(kě)以認購(gòu)，并由顧問協助填寫預留表格(需要填寫一系列個(gè)人(rén)信息，包括電話(huà)号碼、家庭地址、電子郵件)，并附上所需的(de)個(gè)人(rén)身份證明(míng)文件，同時(shí)支付一筆訂金，一般是5,000澳币，讓中介向開發商申請保留該物(wù)業。（訂金在之後會退還(hái)給購(gòu)房(fáng)者）

由于澳洲是一個(gè)講誠信（主要是法制觀念深入人(rén)心）的(de)國家，加上又有厚厚的(de)購(gòu)房(fáng)合同作保證，所以在澳洲購(gòu)房(fáng)基本不會出現規劃和(hé)實際相差甚遠(yuǎn)的(de)情況。購(gòu)房(fáng)者可(kě)以放心地挑選。當然購(gòu)房(fáng)者也(yě)可(kě)以親自到澳洲考察一下(xià)欲購(gòu)買項目周邊的(de)環境和(hé)各項設施。

圖1：某項目的(de)樓書(shū)

2   選定澳洲律師

澳洲政府規定買賣雙方均有代表律師安排交割，買家必須并選定一位澳洲認可(kě)的(de)律師解釋和(hé)協助，并于交房(fáng)時(shí)作爲你的(de)代理(lǐ) ，如果你沒有指定的(de)澳洲律師，中介一般也(yě)會有長(cháng)期合作的(de)律師團隊或者和(hé)合夥人(rén)介紹。不用(yòng)擔心，律師中懂(dǒng)中文的(de)華人(rén)也(yě)不在少數。

3   申請海外人(rén)士購(gòu)房(fáng)許可(kě)

買房(fáng)者需要向澳洲海外投資審核委員(yuán)會【FIRB：Foreign Investment Review Board】提交購(gòu)房(fáng)申請并且繳納一筆申請費。購(gòu)房(fáng)者需填寫一份申請表格并遞交海外投資審核委員(yuán)會審核，這(zhè)個(gè)過程一般由購(gòu)房(fáng)者的(de)代表律師協助完成。

自2015年12月(yuè)1日起，申請FIRB的(de)收費如下(xià)：在澳洲購(gòu)買$100萬澳元以下(xià)房(fáng)産的(de)海外投資者，須繳納$5000澳元的(de)申請費；購(gòu)買價值在$100萬-$200萬澳元房(fáng)産的(de)海外投資者，須繳納$10000澳元的(de)申請費；購(gòu)買$200萬澳元以上房(fáng)産的(de)海外投資者，房(fáng)價每提高(gāo)$100萬澳元須再額外增加$10000澳元的(de)申請費。

除了(le)澳洲永久居民和(hé)澳洲公民以外的(de)外籍人(rén)士，都需要申請FIRB. 注意TR（Temporary Residency 暫時(shí)居留簽證）持有者也(yě)需要申請FIRB, 即澳洲臨時(shí)居民。（在新政實施前是先購(gòu)買後申請FIRB；在新政實施後是先申請FIRB，批準後再購(gòu)買。）

在澳洲，外籍人(rén)士不能買賣二手房(fáng)，隻能買期望。也(yě)有一些特殊情況，比如持有澳洲12個(gè)月(yuè)以上有效簽證的(de)外籍人(rén)士可(kě)以購(gòu)買一套自住二手房(fáng)，但要在簽證到期離境前的(de)3個(gè)月(yuè)，必須出售該二手房(fáng)。

4   簽訂購(gòu)房(fáng)合同

開發商向購(gòu)房(fáng)者或購(gòu)房(fáng)者的(de)代表律師提供購(gòu)房(fáng)合同，購(gòu)房(fáng)者在咨詢了(le)自己的(de)代表律師并充分(fēn)理(lǐ)解合同後簽字。

然後買家需要将已簽署的(de)銷售合同及10%首付款記錄交給律師，然後律師會交給開發商簽定落實；然後經由開發商簽署的(de)有效銷售合同會發還(hái)給您的(de)律師，然後再發還(hái)給買家。

由于澳大(dà)利亞各州的(de)相關法律不同，不同地産項目的(de)合同文本也(yě)是不一樣的(de)。

5  支付10% 的(de)購(gòu)房(fáng)首付

購(gòu)房(fáng)者需要在合同規定的(de)時(shí)間内，一般爲2周内，支付購(gòu)房(fáng)款的(de)10%作爲首付款。這(zhè)筆款項可(kě)以利用(yòng)電子轉賬安排，轉賬到開發商的(de)律師(每個(gè)開發項目的(de)代表律師不同)的(de)銀行信托賬戶，這(zhè)些信托賬戶均是澳洲政府監管的(de)信托賬戶，你的(de)10%首付款會很安全地存儲在監管賬戶中，并還(hái)能獲得(de)利息，直至房(fáng)産成功交割後才會轉移至開發商。

所以，這(zhè)筆錢并非真正交給了(le)開發商，而是放在了(le)銀行的(de)信托賬戶裏。在正式交收房(fáng)屋之前， 基本上購(gòu)房(fáng)者仍可(kě)享有這(zhè)筆首付的(de)利息收入。

6   房(fáng)屋施工

開發商需要在合同規定的(de)時(shí)間内完成房(fáng)屋的(de)建造施工。在此施工期間，需要交印花稅給政府。印花稅的(de)價格，根據房(fáng)價的(de)不同而的(de)計算(suàn)所得(de)（以律師所提供價格爲準，各州稅率也(yě)存在差異）。除了(le)向政府繳納印花稅，購(gòu)房(fáng)者不需支付其它任何費用(yòng)。這(zhè)個(gè)交印花稅的(de)時(shí)間每個(gè)州各有不同，在新南(nán)威爾士州購(gòu)買樓花後需要在“簽合同後的(de)15個(gè)月(yuè)内或交房(fáng)後3個(gè)月(yuè)内”支付印花稅。

7   辦理(lǐ)貸款

在房(fáng)産交割的(de)前三個(gè)月(yuè)，買家律師以及中介會通(tōng)知購(gòu)房(fáng)者房(fáng)屋即将竣工,如果需要貸款，客戶需要聯系貸款經紀人(rén)，準備貸款材料，遞交申請。海外買家最多(duō)可(kě)貸房(fáng)屋估價（這(zhè)裏的(de)估價是指交房(fáng)時(shí)銀行對(duì)房(fáng)産的(de)估價）的(de)70%，貸款能力與收入水(shuǐ)平相關。和(hé)中國不同，在澳洲從支付首付後到房(fáng)子蓋好之前并不需要馬上貸款，什(shén)麽時(shí)候房(fáng)子正式交付到購(gòu)房(fáng)者名下(xià)，貸款才開始，也(yě)才從那天開始算(suàn)利息。

8   交割前驗房(fáng)

在房(fáng)屋完工後，開發商會邀請購(gòu)房(fáng)者或購(gòu)房(fáng)者的(de)代表前去驗房(fáng)。在驗房(fáng)過程當中，如果發現任何問題，開發商會安排修善。在房(fáng)屋完成交割以後的(de)三個(gè)月(yuè)出現任何問題，開發商也(yě)會保證維修（澳洲全部采用(yòng)成品交房(fáng)，出去可(kě)移動的(de)家具和(hé)主要電器外，基本全部在交房(fáng)清單中涵蓋。對(duì)有些電器等家具，保修期會達到兩年）。

圖2：某項目的(de)交房(fáng)标準

9   房(fáng)屋交割

房(fáng)屋交割的(de)前幾天，購(gòu)房(fáng)者需要把剩下(xià)的(de)20%的(de)款項交給自己的(de)律師（海外買家可(kě)以貸款70%，然後第一筆首付款爲10%，交房(fáng)時(shí)需交另外20%），然後購(gòu)房(fáng)者的(de)律師會在房(fáng)屋交割當天，持合同和(hé)房(fáng)款與開發商的(de)律師交涉完成最後的(de)交割手續。

整理(lǐ)完這(zhè)些回頭再看一遍，發現可(kě)以換個(gè)角度再看看，實際上，本文也(yě)可(kě)以理(lǐ)解爲“在澳洲如何賣房(fáng)？”，有興趣的(de)同事可(kě)以自發的(de)解讀下(xià)，也(yě)歡迎就其中流程詳情展開探討(tǎo)。