新冠肺炎疫情發生後，廣大(dà)房(fáng)地産企業自覺服從大(dà)局，履行社會責任，積極參與疫情防控。但同時(shí)疫情也(yě)給房(fáng)地産業帶來(lái)巨大(dà)影(yǐng)響，應對(duì)疫情既是抗疫阻擊戰，也(yě)是經濟保衛戰。在做(zuò)好疫情防控工作前提下(xià)，如何安全有序複工複産，關系到經濟恢複和(hé)房(fáng)地産穩定運行。

       爲此，中國房(fáng)地産業協會、中國建設報社于2020年2月(yuè)19日通(tōng)過中房(fáng)協會員(yuán)服務平台、各微信群向協會副會長(cháng)單位、常務理(lǐ)事單位、理(lǐ)事單位、各地方協會和(hé)全體會員(yuán)企業發起問卷調查，截至2月(yuè)28日共收到問卷115份。爲了(le)更好地反應行業狀況，特選取了(le)其中較爲重要的(de)調查結果彙總如下(xià)：

       01 企業總體經營情況

       目前，房(fáng)地産開發企業已全面複工，除個(gè)别企業銷售情況因1月(yuè)份銷售較好對(duì)一季度銷售影(yǐng)響不大(dà)外，大(dà)部分(fēn)企業總體銷售情況下(xià)降較多(duō)，預計一季度銷售回款将比去年同期下(xià)降30-40%。由于疫情持續時(shí)間尚不明(míng)确，3月(yuè)份甚至到二季度都将面臨較大(dà)的(de)下(xià)行壓力。

       02 各地、各項目複工情況

       目前，全國各地房(fáng)企于2月(yuè)中下(xià)旬陸續複工；各企業正積極籌備前期準備工作，部分(fēn)企業已按規定安排工人(rén)進駐工地，做(zuò)好消毒清潔等工作。

       同時(shí)由于地産項目的(de)開發建設需要人(rén)員(yuán)大(dà)量聚集，各地政府均發文明(míng)确要求推遲複工，房(fáng)地産公司正常生産經營受到沖擊較大(dà)。目前拿到政府的(de)準許複工批複，占比20-30%。勞務到崗超70%達到開工的(de)實際條件，占比10%左右。

      03 複工後面臨的(de)主要問題

       1、雖然大(dà)部分(fēn)房(fáng)企複工率達到了(le)70%--80%，但由于人(rén)員(yuán)配套、設備和(hé)器材配套等問題，目前實際開工率估計在25%--30%左右 。

       2、各地政府均發文明(míng)确要求推遲複工。部分(fēn)地區(qū)政府開工意願不強烈，即使到達政府發文規定的(de)開工時(shí)間也(yě)不願提供開工批複。有些省發布了(le)推遲文件，但市、區(qū)、縣仍層層加碼，導緻實際複工時(shí)間進一步延長(cháng)。

       3、在土地出讓、開發報建環節，較多(duō)地方政府部門表示暫停受理(lǐ)。嚴重影(yǐng)響房(fáng)地産的(de)後續開發；

       4、缺乏防控物(wù)資。各地政府要求必須具備完備的(de)防護條件才能進場(chǎng)施工。各項目普遍缺少口罩等防護物(wù)資，尤其是湖北(běi)、河(hé)南(nán)、浙江、廣東疫情嚴重地區(qū)；

       5、關停售樓部，嚴重影(yǐng)響簽約。因防控疫情需要，全國多(duō)地啓動封城(chéng)，來(lái)訪量驟降，将嚴重影(yǐng)響房(fáng)地産公司簽約任務的(de)完成；

       6、工人(rén)組織難度大(dà)。各地政府防控要求對(duì)外地返回人(rén)員(yuán)進行隔離，有些地方一刀(dāo)切的(de)現象嚴重，外來(lái)人(rén)口一律返遣，或要求外地返回人(rén)員(yuán)一律隔離14天。同時(shí)，農民工複工的(de)意願也(yě)不強烈。

       7、資金流緊張。由于銷售現場(chǎng)無法開放、複工不确定造成工期延後，将提高(gāo)客戶退房(fáng)要求，加上全年銷售業績與資金回籠下(xià)降，以及爲追趕進度額外付出的(de)趕工費用(yòng)、因工期延後額外增加的(de)财務成本，以及爲維持業績穩定的(de)土地投資額度，除少部分(fēn)大(dà)型房(fáng)地産公司外普遍存在資金短缺，尤其是中小型房(fáng)地産企業情況更爲突出。

       04 線上線下(xià)銷售情況

       因防控疫情需要，全國多(duō)地啓動封城(chéng)，且叫停售樓部，導緻絕大(dà)部分(fēn)企業銷售驟降了(le)90%左右，預計一季度業績同比下(xià)降幅度 50-60%以上。

       由于疫情持續時(shí)間未确定，一是影(yǐng)響宏觀經濟與民生就業，二是影(yǐng)響消費需求，持币避險的(de)觀望預期加大(dà)，因此，預測上半年的(de)購(gòu)房(fáng)需求被大(dà)幅削弱。根據調查問卷反饋，若疫情在 3 月(yuè)份能基本控制，預計上半年僅能完成年度任務的(de) 30%，無法實現時(shí)間過半、任務過半的(de)要求，全年的(de)銷售業績預計下(xià)降 20%。若疫情在 4 月(yuè)份能基本控制，全年的(de)銷售業績預計下(xià)降 30%。

       另一方面，面對(duì)困境，各房(fáng)地産公司試水(shuǐ)線上營銷，通(tōng)過直播、優惠包裝疊加自有小程序等手段在線宣傳推廣，但從實際效果來(lái)看，業績進展較慢(màn)，銷售難度大(dà)。這(zhè)證明(míng)互聯網+的(de)銷售模式，暫時(shí)未能有效解決大(dà)額資産購(gòu)置的(de)需求，一方面是因爲無法做(zuò)到完全信息對(duì)稱，另一方面是成交金額較大(dà)，客戶一般較爲謹慎。地産銷售目前可(kě)能仍需要采取實體售樓部+實體展示區(qū)的(de)方式，才能保證正常交易流速。

       05 疫情下(xià)房(fáng)企的(de)經營調整和(hé)應對(duì)策略

       1、房(fáng)地産企業積極開展線上銷售，通(tōng)過增加微信、短視頻(pín)、公衆号進行宣傳推廣；對(duì)已售未回款房(fáng)屋進行梳理(lǐ)，加快(kuài)落實銷售回款事宜；拓寬融資渠道，多(duō)方籌措資金，保障企業現金流使用(yòng)。

       2、組織下(xià)屬單位進行了(le)業績壓力測試，摸查疫情影(yǐng)響程度。按照(zhào)疫情影(yǐng)響二、三兩個(gè)月(yuè)的(de)生産經營，四月(yuè)份恢複正常來(lái)重排計劃。同時(shí)調整經營動作，以最大(dà)程度減少損失。

       3、銷售方面，積極改進線上平台，優化(huà)用(yòng)戶體驗，加強線上促銷力度，全面推進線上售樓部，全力将疫情對(duì)銷售的(de)影(yǐng)響降到最低。

       4、複工方面，一是有針對(duì)性地鋪排開工計劃，加強開工；二是控制投入産出比；三是制定專項的(de)搶工措施。

       5、資金方面，一方面加大(dà)待收房(fáng)款的(de)清理(lǐ)力度，加強對(duì)逾期待收房(fáng)款的(de)控制；另一方面提升按揭房(fáng)款信息化(huà)管理(lǐ)水(shuǐ)平，減少客戶辦理(lǐ)繁雜(zá)性，加快(kuài)按揭房(fáng)款回籠速度；

       06 企業融資及到期債務情況

       1、銀行貸款、授信的(de)時(shí)效性将受影(yǐng)響，原預計一季度的(de)放款将可(kě)能延後至6、7月(yuè)份甚至下(xià)半年；

       2、延遲複工影(yǐng)響報建取證，影(yǐng)響開發貸融資；

       3、受到疫情影(yǐng)響，預計全年銷售業績與資金回籠将有所下(xià)降 。另一方面因行業調控政策，上市房(fáng)企股權融資已“一刀(dāo)切”全部暫停。造成房(fáng)地産公司普遍在現金流管理(lǐ)上的(de)壓力較大(dà)，雖然大(dà)型房(fáng)地産企業有較好的(de)償債能力，但若疫情影(yǐng)響時(shí)間延長(cháng)至4月(yuè)，且線上銷售回籠情況不理(lǐ)想，預計下(xià)半年普遍現金流壓力大(dà)。

       07 意見建議(yì)和(hé)政策訴求

       從回收的(de)問卷來(lái)看，參與調查的(de)省市協會、房(fáng)地産開發企業都對(duì)疫情後的(de)政策訴求提出了(le)不少具體的(de)意見和(hé)建議(yì)，綜合起來(lái)看，大(dà)緻可(kě)以分(fēn)爲四個(gè)方面：

      （一）穩輿論

       堅持正向輿論引導，以有序恢複正常經濟社會秩序、鼓勵住房(fáng)合理(lǐ)消費、促進房(fáng)地産市場(chǎng)健康發展爲基調，維護良好的(de)輿論環境，樹立市場(chǎng)信心，妥善引導社會預期。對(duì)各種散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序、制造恐慌情緒的(de)行爲要嚴肅查處。

      （二）穩供應

       1、建議(yì)明(míng)确合理(lǐ)的(de)企業複工、工地複工、售樓部等營業場(chǎng)所開放的(de)條件和(hé)時(shí)間，并确保執行。對(duì)疫情影(yǐng)響較輕的(de)地區(qū)，制定統一複工标準、時(shí)間、審批時(shí)限，合理(lǐ)引導疫情較輕的(de)區(qū)域的(de)工人(rén)返回生産駐地，并做(zuò)好人(rén)和(hé)設備的(de)配套工作。社區(qū)與企業做(zuò)好聯防聯控，盡早穩定生産，并帶動下(xià)遊行業的(de)需求和(hé)就業；

       2、積極推廣互聯網+模式的(de)應用(yòng)，提高(gāo)行業生産效率。建議(yì)上級部門與各地土地資源管理(lǐ)部門充分(fēn)溝通(tōng)，在符合線上辦公、人(rén)員(yuán)隔離的(de)前提下(xià)，可(kě)保持土地線上競買與在線的(de)報建審批工作，爲全面工地複工後能提高(gāo)投資效率、開發效率而做(zuò)好準備；

       3、短期調整局部調控政策，增強對(duì)企業複工、擴大(dà)投資的(de)刺激。在滿足環保要求的(de)前提下(xià)，适當調整部分(fēn)北(běi)方地區(qū)的(de)環保停工政策；對(duì)于有重大(dà)交付風險的(de)項目，縮短報批報建的(de)審批時(shí)間；在一定期限内和(hé)一定條件下(xià)，降低預售工程進度節點要求（如裝配式項目調整爲正負零預售），鼓勵企業盡快(kuài)将有效供應推出市場(chǎng)，恢複市場(chǎng)信心；針對(duì)受宏觀經濟影(yǐng)響較大(dà)的(de)商用(yòng)物(wù)業，建議(yì)考慮調整商改住政策，降低因商用(yòng)物(wù)業供過于求，造成社會投資效率低下(xià)，商業信心不振。

      4、明(míng)确因疫情導緻交付延期、土地閑置等問題的(de)處理(lǐ)原則。明(míng)确受疫情影(yǐng)響發生的(de)工程、商品房(fáng)延期交付、土地閑置等，屬于不可(kě)抗力情況，未能履約一方不承擔違約責任。對(duì)此，建議(yì)政府部門開具“不可(kě)抗力”證明(míng)，并幫扶企業應對(duì)大(dà)規模的(de)客戶群訴事件。

       5、鼓勵資信好、規模大(dà)、風控能力強的(de)房(fáng)企加大(dà)土地投資。受疫情影(yǐng)響，大(dà)部分(fēn)地産企業在土拍(pāi)市場(chǎng)上持觀望态度。由于地産開發對(duì)宏觀經濟有較強拉動作用(yòng)，建議(yì)對(duì)房(fáng)地産企業進行分(fēn)類，對(duì)于經營穩健的(de)優質企業，給予更靈活的(de)購(gòu)地政策、定向出讓政策，加快(kuài)恢複土地市場(chǎng)的(de)信心。

      （三）穩需求

       1、降低商用(yòng)物(wù)業的(de)置業門檻。中小企業受疫情沖擊較大(dà)，加之在線辦公的(de)應用(yòng)，将導緻租售需求下(xià)滑、空置率升高(gāo)。建議(yì)放寬功能使用(yòng)、銷售分(fēn)割面積、銷售自持比例等限制，爲中小企業降低經營性物(wù)業的(de)購(gòu)置門檻。

       2、放寬購(gòu)房(fáng)資格限制。尤其針對(duì)一二線城(chéng)市，全面落實黨中央國務院放開、放寬落戶條件精神，讓更多(duō)在城(chéng)市有固定工作、固定收入的(de)人(rén)群享有購(gòu)房(fáng)資格，并加大(dà)對(duì)特殊人(rén)才的(de)購(gòu)房(fáng)補貼。針對(duì)疫情過後的(de)湖北(běi)省，建議(yì)出台一系列提振消費信心、鼓勵投資的(de)政策。

       3、加強需求端信貸支持。調整首付政策、二套房(fáng)認定标準等，以市場(chǎng)化(huà)原則放寬貸款利率下(xià)限，引導購(gòu)房(fáng)貸款利率回調，滿足居民合理(lǐ)的(de)剛性及改善居住需求。針對(duì)疫情可(kě)能引起的(de)斷供、退房(fáng)，要設計合理(lǐ)的(de)緩還(hái)貸款、貼息等政策，謹防系統性金融風險。

       4、調整部分(fēn)過嚴的(de)價格限制政策。消除明(míng)顯的(de)一二手房(fáng)價倒挂現象，引導城(chéng)市房(fáng)價形成合理(lǐ)梯度。取消或縮短二手房(fáng)銷售年限限制，恢複二手房(fáng)供應水(shuǐ)平，引導購(gòu)房(fáng)者對(duì)一手房(fáng)市場(chǎng)重建合理(lǐ)預期。

       5、降低交易稅費。酌情對(duì)契稅、土地增值稅、所得(de)稅、印花稅等出台減免優惠政策，降低交易成本，鼓勵流通(tōng)，盡早恢複往年正常交易水(shuǐ)平。

       （四）穩經營

        運用(yòng)财稅金融手段，保障企業資金鏈安全。由于地産成交基本停擺，各類多(duō)元經營業務受到嚴重沖擊，房(fáng)企資金鏈日益趨緊，爲避免大(dà)規模的(de)企業信用(yòng)風險出現，建議(yì)采取多(duō)種手段穩定企業經營。

      （聲明(míng)：本文相關觀點和(hé)建議(yì)，均爲反映調查受訪企業的(de)訴求，不代表協會與網站的(de)立場(chǎng)）